Kosten
Der Preis entsteht zu einem überraschend kleinen Teil am Rohr. Diese Seite zeigt, woraus er sich wirklich zusammensetzt, damit Sie ein vorliegendes Angebot lesen können.
Vier Blöcke, sehr ungleich groß.
Wer nur den Meterpreis vergleicht, vergleicht den kleinsten Posten. Die Entscheidung fällt in Block zwei und drei.
Die eigentliche Rohrleistung
Material, Montage, Dämmung, Dichtheitsprüfung und Inbetriebnahme. Bei einer Innensanierung dazu Reinigung, Kamerabefahrung, Liner und Aushärtung.
Das ist die Position, über die alle reden und selten die, an der ein Angebot teuer wird.
Zugang und Wiederherstellung
Schacht oder Wand öffnen, Staubschutz, Entsorgung, Fliesen, Putz, Malerarbeiten, teilweise Sanitärobjekte. Bei Innensanierungsverfahren entfällt dieser Block weitgehend.
Genau hier entscheidet sich, ob ein Verfahren am Ende günstiger ist als das andere, nicht am Meterpreis.
Vorleistungen und Baustelle
Gerüst, Provisorien und Ersatzversorgung, Schlüsselorganisation, Bauwasser und Baustrom, Container, Winterbau, Zuschläge für Arbeiten außerhalb der Regelzeit.
Fehlen diese Positionen im Angebot, tauchen sie später als Nachtrag auf.
Planung, Vergabe und Begleitung
Zustandsbewertung, Konzept, Leistungsverzeichnis, Angebotsvergleich, Bauüberwachung und Abnahmedokumentation.
Der Block, der die anderen drei kleiner macht: weil vergleichbare Angebote entstehen und weniger nachträglich entschieden wird.
Zehn Größen, die den Preis bewegen.
Keine dieser Größen lässt sich am Telefon klären. Alle zusammen erklären, warum zwei Objekte mit derselben Wohnungszahl unterschiedlich teuer werden.
| Größe | Wirkung auf den Preis |
|---|---|
| Verfahren | Austausch oder Innensanierung. Der Unterschied liegt fast vollständig im Zugang, nicht im Rohr. |
| Bewohnt oder leer | Im bewohnten Objekt kosten Organisation, Ersatzversorgung und Rücksicht auf Zeitfenster spürbar mehr als die Technik. |
| Umfang der Wiederherstellung | Nur den Schacht schließen oder das Bad komplett neu: zwischen diesen beiden Enden liegt oft ein Vielfaches. |
| Zugänglichkeit | Revisionsöffnungen und begehbare Schächte senken den Aufwand. Zugemauerte Trassen hinter Fliesenspiegeln heben ihn. |
| Anzahl der Stränge | Der Zugang wird einmal bezahlt. Zwei Leitungen im selben Schacht kosten deutlich weniger als zweimal derselbe Schacht. |
| Zustand des Altrohrs | Trägt die Substanz einen Liner, entfällt der teuerste Block. Trägt sie ihn nicht, hilft kein Verfahren daran vorbei. |
| Schadstoffe im Bestand | Asbesthaltige Bauteile oder alte Dämmungen im Schacht ändern Ablauf, Entsorgung und Kosten grundlegend. |
| Bauzeitfenster | Ein enges Fenster erzwingt mehr Kolonnen, Wochenendarbeit oder Zuschläge. |
| Vergabeform | Ein Angebot ohne Vergleich ist teurer als drei Angebote auf derselben Grundlage. Das ist die verlässlichste Ersparnis im ganzen Projekt. |
| Zeitpunkt | Eine geplante Maßnahme kostet weniger als eine, die nach dem dritten Wasserschaden beschlossen wird. |
Acht Stellen, an denen Angebote auseinanderlaufen.
Zwei Angebote mit deutlichem Preisunterschied beschreiben in der Regel nicht dieselbe Leistung. Diese acht Punkte erklären fast jeden solchen Unterschied.
- Der Quadratmeterpreis klingt niedrig, aber die Wiederherstellung ist nicht enthalten.
- Die Position „Nebenarbeiten nach Aufwand“ steht ohne Mengenansatz im Angebot.
- Entsorgung, Gerüst oder Ersatzversorgung fehlen und kommen als Nachtrag.
- Der Umfang nennt keine Strangnummern, sondern nur „die betroffenen Leitungen“.
- Es fehlt jede Aussage dazu, was passiert, wenn hinter der Wand etwas anderes steht als angenommen.
- Für das Innensanierungsverfahren fehlt der Nachweis, dass es für diese Leitung zugelassen ist.
- Reinigung und Kamerabefahrung vor der Maßnahme sind nicht eingerechnet.
- Es gibt kein Abnahme- und Dokumentationspaket für die Bestandsakte.
Die günstigste Maßnahme ist selten die billigste.
- Gesamtkosten statt Einzelpreis
- Für den Vergleich zählen nicht nur Rohr und Montage. Auch Zugang, Wiederherstellung, Betriebsunterbrechung, Planung und dokumentierte Risiken gehören in die Bewertung.
- Zugang und Wiederherstellung mitrechnen
- Das Öffnen und Schließen von Schächten, Schutzmaßnahmen und die Organisation im bewohnten Bestand können den Aufwand wesentlich beeinflussen. Sie werden deshalb getrennt ausgewiesen.
- Doppelarbeiten sichtbar machen
- Gemeinsame Zugänge und Wiederherstellungsarbeiten können Varianten wirtschaftlich verändern. Ob Maßnahmen zusammengelegt werden sollten, wird am konkreten Objekt geprüft.
- Der richtige Zeitpunkt ist ein Ergebnis
- Ein Befund kann sofortigen Handlungsbedarf, weitere Prüfung oder planbare Instandhaltung bedeuten. Die Einordnung folgt aus den vereinbarten Grundlagen, nicht aus einer pauschalen Altersgrenze.
Fragen zum Geld.
Wer Bewertung und Planung bezahltAuf diese Frage gibt es ohne Objekt keine seriöse Antwort, und jede genannte Zahl wird später als Zusage gelesen. Der Grund ist nicht Geheimniskrämerei: Zwischen einer Innensanierung im bewohnten Bestand und einem konventionellen Austausch mit komplett neuem Bad liegt bei identischer Wohnungsgröße ein Vielfaches. Belastbar wird es erst über ein Leistungsverzeichnis, mit dem mehrere Fachfirmen dasselbe kalkulieren. Genau dafür ist die Zustandsbewertung da.
Weil eine Zahl vor der Untersuchung entweder eine Schätzung ist, die später nach oben korrigiert wird, oder ein Lockangebot mit knapp kalkuliertem Umfang, das über Nachträge wieder eingeholt wird. Beides hilft Ihnen bei der Entscheidung nicht. Eine belastbare Zahl entsteht über ein Leistungsverzeichnis, mit dem mehrere Betriebe dasselbe kalkulieren.
Eine reine Erhaltungsmaßnahme nicht: sie ist mit der Miete abgegolten. Enthält die Maßnahme Modernisierungsanteile im Sinne von § 555b BGB, kann der darauf entfallende Anteil nach § 559 BGB umgelegt werden, wobei der Instandhaltungsanteil abzuziehen ist. Die Abgrenzung entscheidet über viel Geld und gehört rechtlich geprüft.
Genau dafür. Eine Strangsanierung ist der klassische Fall, für den eine WEG über Jahre anspart. Reicht sie nicht, wird der Rest üblicherweise über eine Sonderumlage oder ein Darlehen der Gemeinschaft finanziert, beides Beschlussgegenstände.
Oft ja, aber nicht wegen des Rohrs. Der Unterschied entsteht dort, wo keine Wände geöffnet und keine Bäder wiederhergestellt werden müssen und wo Bewohner in der Wohnung bleiben können. Trägt das Altrohr den Liner nicht, verschiebt sich die Rechnung sofort: deshalb steht die Kamerabefahrung vor der Kostenfrage.
Aus Schätzung wird Kalkulation.
Schildern Sie Objektart, Baujahr, Anzahl der Einheiten und was bereits bekannt ist. Sie erhalten eine Einschätzung, welche Grundlage für eine belastbare Zahl noch fehlt.