Strangsanierung: alles an einer Stelle.

Ein Strang ist keine einzelne Leitung in einer Wohnung, sondern die senkrechte Achse, an der die übereinanderliegenden Einheiten hängen. Genau daraus folgt alles Weitere: Ein Eingriff am Strang betrifft immer mehrere Parteien, er lässt sich nicht auf eine Wohnung begrenzen, und er braucht deshalb eine Entscheidung, die für das ganze Haus trägt.

Abzugrenzen ist die Strangsanierung von zwei Nachbarbegriffen. Eine Rohrreinigung stellt den Durchfluss wieder her, ändert aber nichts am Zustand des Rohrs. Eine Teilsanierung behandelt einen begrenzten Abschnitt — sinnvoll bei einer klar lokalisierten Schadstelle, nicht bei flächigem Verschleiß. Welcher der drei Wege passt, entscheidet der Befund und nicht der Sprachgebrauch im Angebot.

Betroffen sind drei getrennte Systeme, die meist im selben Schacht liegen: Trinkwasser, Abwasser und Regenwasser. Sie verhalten sich unterschiedlich, altern unterschiedlich und lassen sich mit unterschiedlichen Verfahren sanieren. Ein Befund am einen sagt über die anderen nichts.

Die Trinkwasser-Steigleitung steht dauerhaft unter Betriebsdruck. Eine Undichtigkeit zeigt sich sofort als Wasseraustritt, dafür bleiben schleichende Vorgänge lange unsichtbar: Korrosion, Ablagerungen, Querschnittsverengung. Dazu kommt die hygienische Seite, die es bei den anderen beiden nicht gibt.

Der Abwasser-Fallstrang läuft drucklos im freien Gefälle. Ein Schaden tritt deshalb selten als Austritt auf, sondern als Feuchte, Geruch oder Rückstau — und wird häufig erst bemerkt, wenn die Substanz drumherum schon gelitten hat. Genau hier kommen die Innensanierungsverfahren infrage, die bei Trinkwasser ausscheiden.

Die Regenfallleitung ist der am häufigsten vergessene Strang. Sie liegt oft im selben Schacht wie die Abwasserleitung, wird bei Sanierungen aber regelmäßig ausgelassen — mit dem Ergebnis, dass der Schacht Jahre später ein zweites Mal geöffnet wird. Die teuerste Position einer Strangsanierung ist selten das Rohr, sondern der Zugang.

Der Grund für diese Trennung ist regulatorisch, nicht technisch: Der DVGW hat die Arbeitsblätter zur Innenbeschichtung von Trinkwasserleitungen 2011 mangels ausreichender hygienischer Datenlage zurückgezogen, ein Ersatzregelwerk besteht nicht. Wer Ihnen ein Innensanierungsverfahren für die Trinkwasser-Steigleitung anbietet, sollte erklären können, auf welcher Grundlage.

Die drei grabenlosen Verfahren unterscheiden sich in dem, was sie leisten. Der Schlauchliner erzeugt ein eigenständiges neues Rohr im alten und setzt ein durchgängiges, maßhaltiges Altrohr voraus. Der Kurzliner behandelt eine einzelne Schadstelle und hilft bei flächigem Verschleiß nicht. Das Sprühverfahren legt eine Schicht auf die Rohrwand, die abdichtet, aber nicht trägt — das Altrohr bleibt das tragende Bauteil.

Welches Verfahren passt, entscheidet sich am Zustand des Altrohrs, an der Leitungsführung und an der Frage, wie lange Bewohner mit der Baustelle leben müssen. Das ist keine Frage, die sich vorab beantworten lässt: Sie ist der Kern dessen, was eine Zustandsbewertung klärt.

Von der ersten Anfrage bis zur Abnahme sind in einer Wohnungseigentümergemeinschaft neun bis achtzehn Monate ein realistischer Rahmen. Das klingt lang, und der eigentliche Bau ist davon oft der kürzeste Teil. Wer diesen Zusammenhang kennt, plant rückwärts vom Versammlungstermin statt vorwärts vom Wunschtermin.

Für Bewohner zählt eine andere Zahl: die Zeit ohne Wasser und ohne Bad. Beim konventionellen Austausch mit Öffnen des Bades sind das Wochen je Einheit, beim Schlauchliner meist Stunden bis ein Tag je Strangabschnitt. Diese Differenz gehört in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung — in einem Beherbergungsbetrieb entscheidet sie das Projekt.

Alle Zeitangaben auf dieser Seite sind Größenordnungen aus der Praxis und keine Zusage. Der Terminplan für ein konkretes Objekt entsteht mit dem Konzept.

Leitungen sind in aller Regel bis zur Abzweigung in die einzelne Wohnung Gemeinschaftseigentum. Über ihre Sanierung entscheidet damit die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Geht eine Maßnahme über die Erhaltung hinaus, kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen, mit Kostenfolge nach § 21 WEG. Ohne Beschluss darf die Verwaltung nach § 27 WEG nur Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und dringende Fälle veranlassen.

Praktisch scheitern Beschlüsse selten an der Mehrheit und häufig an der Vorlage. Eine beschlussfähige Vorlage benennt den Gegenstand eindeutig, stützt ihn auf eine Zustandsdokumentation, stellt Varianten gegenüber, enthält mehrere vergleichbare Angebote, regelt die Finanzierung, benennt den Vergaberahmen und den Zeitplan — und grenzt ausdrücklich ab, was nicht beschlossen wird.

Der zweite häufige Stolperstein ist der Kalender. Die Vorlage muss mit der Einladung vorliegen, nicht erst in der Versammlung. Rechnet man Bewertung, Konzept, Ausschreibung und Vorlage zusammen, sind vier bis sechs Monate Vorlauf realistisch.

Als Großanlage gilt eine Anlage mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mehr als drei Litern Wasserinhalt in der Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Ein- und Zweifamilienhäuser fallen nicht darunter. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung ist gewerbliche Tätigkeit; ein Beherbergungsbetrieb ist öffentliche Tätigkeit und damit jährlich zu prüfen.

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, folgen Anzeige beim Gesundheitsamt, Ursachenermittlung, Gefährdungsanalyse, Abhilfe und Nachuntersuchung. Ein großer Teil der Überschreitungen geht auf Betriebsparameter zurück — Temperaturführung, fehlender hydraulischer Abgleich, tote Leitungsenden, Stagnation — und lässt sich ohne Eingriff in die Substanz beheben.

Zum Sanierungsthema wird ein Befund erst, wenn die Ursache in der Installation selbst liegt: in Ablagerungen, in nicht mehr durchströmten Abschnitten, in Querschnitten, die zum heutigen Verbrauch nicht mehr passen.

Die verbreitetsten Formulierungen sind zugleich die teuersten. „Wiederherstellung nach Aufwand“ lässt den größten Kostenblock unkalkuliert. „Stränge im Objekt“ nennt keine Zahl. „Abzweige nach Erfordernis“ lässt offen, ob die Anschlussleitungen in die Wohnungen mitsaniert werden — einer der größten Preisunterschiede zwischen zwei Angeboten.

Ebenso aufschlussreich ist, was fehlt: eine Aussage zum Verfahren, Angaben zu Spülung, Druckprüfung und Inbetriebnahme nach Regelwerk, die Dämmung nach dem Einbau samt Nachweis, die Ersatzversorgung während der Bauzeit. Jede dieser Lücken kommt später wieder — dann als Nachtrag, zu einem Zeitpunkt, an dem kein Wettbewerb mehr besteht.