Beschluss in der WEG
Die meisten Anläufe scheitern nicht an der Mehrheit, sondern an der Unterlage. Diese acht Bestandteile machen aus einer Information einen Beschlussgegenstand.
Acht Punkte, sonst wird vertagt.
Eine Versammlung entscheidet in wenigen Minuten über eine sechsstellige Summe. Sie kann das nur, wenn Gegenstand, Umfang, Alternative, Preis und Finanzierung nebeneinander auf dem Tisch liegen und wenn dabeisteht, was ausdrücklich nicht beschlossen wird.
Für WEG und Verwaltungsbeirat- 01Gegenstand, eindeutig benanntWelche Stränge, welche Leitungsarten, welche Geschosse, welcher Objektbereich. Ein Beschluss über „die Sanierung der Leitungen“ ist zu unbestimmt und damit angreifbar.
- 02Die Grundlage, auf der entschieden wirdZustandsdokumentation mit Datum, Untersuchungsumfang und Befunden. Daraus muss erkennbar sein, warum die Maßnahme jetzt ansteht.
- 03Der VariantenvergleichWelche Verfahren geprüft wurden, welche ausscheiden und warum. Ohne Alternative ist eine Entscheidung keine Entscheidung.
- 04Vergleichbare AngeboteMehrere Angebote auf gemeinsamer Grundlage, mit Preisspiegel. Fehlen sie, ist der Beschluss regelmäßig angreifbar.
- 05Die FinanzierungAnteil aus der Erhaltungsrücklage, Höhe einer etwaigen Sonderumlage, Fälligkeiten, gegebenenfalls ein Darlehen der Gemeinschaft.
- 06Der VergaberahmenBis zu welchem Betrag die Verwaltung beauftragen darf und was bei Überschreitung passiert. Sonst muss für jeden Nachtrag neu versammelt werden.
- 07Zeitplan und BegleitungWann begonnen wird, wer die Ausführung überwacht und wer die Abnahme erklärt.
- 08Was ausdrücklich nicht beschlossen wirdSondereigentum, Wohnungsanschlussleitungen jenseits der vereinbarten Grenze, Badsanierungen einzelner Einheiten. Diese Abgrenzung verhindert die häufigsten Streitfälle.
Welche Vorschriften die Vorlage berührt.
Nachschlagbar, damit die Verwaltung die richtige Frage an den Verband oder den Anwalt stellen kann.
| Vorschrift | Thema | Bedeutung für die Vorlage |
|---|---|---|
| § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG | Erhaltung | Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Leitungen im Gemeinschaftseigentum fallen darunter; ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt. |
| § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG | Erhaltungsrücklage | Die angesparte Rücklage ist genau für solche Maßnahmen gedacht. Ihre Höhe und die Entnahme gehören in die Vorlage. |
| § 20 WEG | Bauliche Veränderung | Geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus, kann eine bauliche Veränderung mit eigener Beschluss- und Kostenlogik vorliegen. Die rechtliche Einordnung hängt vom konkreten Umfang ab. |
| § 21 WEG | Kostenverteilung | Bei baulichen Veränderungen richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG. Eine abweichende Verteilung braucht einen eigenen, wirksamen Beschluss. |
| § 27 WEG | Befugnis der Verwaltung | Ohne Beschluss darf die Verwaltung nur Maßnahmen untergeordneter Bedeutung und dringende Fälle veranlassen. Eine Strangsanierung ist beides nicht. |
Sieben Wege, eine Versammlung zu verlieren.
Jeder dieser Punkte kostet mindestens einen Termin, also mindestens ein halbes Jahr und in der Zwischenzeit läuft der Schaden weiter.
Checkliste zur Vorbereitung- Der Beschlusstext benennt den Umfang nicht eindeutig und ist deshalb angreifbar.
- Es liegt nur ein Angebot vor: der Vergleich fehlt.
- Die Angebote beschreiben unterschiedliche Leistungen und werden trotzdem nebeneinandergestellt.
- Die Finanzierung ist offen, weil die Rücklage nicht reicht und keine Sonderumlage vorbereitet wurde.
- Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind nicht abgegrenzt.
- Für Nachträge gibt es keinen Rahmen, also muss neu versammelt werden.
- Die technische Grundlage ist ein Kostenvoranschlag statt einer Zustandsdokumentation.
Fragen zur Beschlussfassung.
Mietrechtliche SeiteHandelt es sich um Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, genügt der einfache Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, § 19 WEG. Geht die Maßnahme darüber hinaus, kann eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vorliegen, mit eigener Kostenfolge nach § 21 WEG. Welche Einordnung zutrifft, hängt am konkreten Umfang und der ergibt sich aus der Zustandsbewertung.
Steig- und Fallleitungen gehören in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum, weil sie mehrere Einheiten versorgen. Ab welchem Punkt die Leitung ins Sondereigentum übergeht, richtet sich nach der Teilungserklärung. Diese Grenze gehört vor dem Beschluss geklärt, nicht danach.
In der Praxis selten. Für eine Maßnahme dieser Größenordnung gehören mehrere Angebote auf gemeinsamer Grundlage dazu; fehlt der Vergleich, ist der Beschluss angreifbar. Wichtiger als die Zahl der Angebote ist allerdings, dass sie dieselbe Leistung beschreiben: sonst ist es kein Vergleich, sondern eine Sammlung.
Dann wird der Fehlbetrag üblicherweise über eine Sonderumlage gedeckt oder über ein Darlehen der Gemeinschaft finanziert. Beides sind eigene Beschlussgegenstände und gehören in dieselbe Versammlung wie die Maßnahme: sonst wird zweimal eingeladen.
Nur in dringenden Fällen und bei Maßnahmen untergeordneter Bedeutung, § 27 WEG. Eine geplante Strangsanierung ist keines von beidem. Ein akuter Rohrbruch ist etwas anderes: dort darf und muss gehandelt werden.
Vor der Einladung, nicht danach.
Sagen Sie uns, wann die Versammlung stattfindet und was bereits vorliegt. Sie erhalten eine Einschätzung, was bis dahin realistisch beschlussreif wird.