Mieter und Recht
Fast alles hängt an einer Weiche: Ist die Maßnahme Erhaltung oder Modernisierung? Davon hängen Ankündigungsfrist, Umlagefähigkeit und Minderungsrisiko ab.
Erhaltung oder Modernisierung?
Eine Strangsanierung ist im Kern meist Erhaltung: Die Leitung wird wiederhergestellt, wie sie geschuldet ist. Modernisierungsanteile entstehen erst dort, wo über den Sollzustand hinaus verbessert wird. Die Abgrenzung ist eine Rechtsfrage: die technische Grundlage dafür liefert die Zustandsbewertung.
Instandhaltung und Instandsetzung
§ 555a BGB
Die Leitung wird wiederhergestellt, wie sie geschuldet ist. Der klassische Fall einer Strangsanierung im Bestand.
- Mieter müssen dulden, § 555a Abs. 1 BGB.
- Ankündigung rechtzeitig, aber ohne feste Dreimonatsfrist; Notfälle ohne Vorlauf.
- Keine Umlage auf die Miete, mit der Miete abgegolten.
- Aufwendungsersatz für notwendige Auslagen der Mieter, § 555a Abs. 3 BGB.
Verbesserung über den Sollzustand hinaus
§§ 555b, 555c BGB
Etwa neue Trassenführung mit spürbar besserer Nutzbarkeit, Einsparung von Energie oder Wasser, oder eine echte Wohnwerterhöhung im Bad.
- Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vor Beginn, § 555c BGB.
- Inhalt: Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung.
- Duldungspflicht nach § 555d BGB, Härtefalleinwand fristgebunden.
- Umlage nach § 559 BGB möglich, abzüglich des Erhaltungsanteils.
Acht Angaben, die Beschwerden verhindern.
Die meisten Konflikte in einer Strangsanierung entstehen nicht aus der Maßnahme, sondern aus Unklarheit über Zeitpunkt und Dauer. Eine Information, die diese acht Punkte beantwortet, spart mehr Zeit als jede Beschleunigung im Bau.
Welche Zeiten realistisch sind- 01Welche Wohnungen, welche Stränge und in welcher Reihenfolge gearbeitet wird.
- 02Konkrete Zeitfenster je Einheit statt eines Bauzeitraums über Monate.
- 03Wann und wie lange Wasser abgestellt ist, mit Angabe, ob eine Ersatzversorgung bereitsteht.
- 04Ob und wie lange das Bad nicht nutzbar ist, und welche Alternative es gibt.
- 05Wer Zutritt braucht, wann, und wie der Schlüssel geregelt wird.
- 06Ein Ansprechpartner mit Namen und Telefonnummer, nicht nur eine Hotline.
- 07Wie Schäden und Beschwerden gemeldet werden und in welcher Frist reagiert wird.
- 08Was Mieter selbst vorbereiten müssen: freiräumen, abdecken, Haustiere.
Fragen aus der Verwaltungspraxis.
Für HausverwaltungenBei Erhaltungsmaßnahmen ja, nach § 555a Abs. 1 BGB. Bei Modernisierungsmaßnahmen ebenfalls, nach § 555d BGB, allerdings mit der Möglichkeit eines Härtefalleinwands innerhalb der gesetzlichen Frist. Die Duldungspflicht umfasst auch den Zutritt zur Wohnung im erforderlichen Umfang. Sie ist keine Blankovollmacht: Umfang, Zeitpunkt und Dauer müssen zumutbar bleiben.
Bei Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn, in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung, § 555c BGB. Bei Erhaltungsmaßnahmen verlangt § 555a Abs. 2 BGB eine rechtzeitige Ankündigung ohne feste Frist; bei Gefahr im Verzug entfällt sie. In der Praxis ist eine frühe, konkrete Information ohnehin der bessere Weg: sie spart mehr Ärger, als jede Frist verlangt.
Wird die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt, kommt eine Minderung nach § 536 BGB in Betracht, bei Erhaltungsmaßnahmen ohne die Karenzzeit, die § 536 Abs. 1a BGB nur für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vorsieht. Ob und in welcher Höhe gemindert werden darf, hängt vom Einzelfall ab und ist eine Rechtsfrage. Planerisch lässt sich das Risiko senken, indem Ausfallzeiten kurz gehalten und angekündigt werden.
Bei Erhaltungsmaßnahmen sind notwendige Aufwendungen der Mieter nach § 555a Abs. 3 BGB vom Vermieter zu ersetzen, auf Verlangen auch als Vorschuss. Wie weit das reicht, ist Einzelfallfrage. Sinnvoll ist, den Punkt vor Baubeginn zu regeln und die Kosten im Projektbudget vorzusehen, statt sie später zu bestreiten.
Nur der Modernisierungsanteil, nach § 559 BGB und abzüglich des Instandhaltungsanteils nach § 559 Abs. 2 BGB. Bei einer Strangsanierung ist dieser Anteil oft klein, weil im Kern eine Erhaltungsmaßnahme vorliegt. Die Abgrenzung entscheidet über erhebliche Beträge und gehört rechtlich geprüft, nicht auf Zuruf entschieden.
Zuerst prüfen, ob Ankündigung und Umfang formal in Ordnung waren; die meisten Verweigerungen haben dort ihre Ursache. Bleibt es dabei, ist das ein Fall für anwaltliche Vertretung und gegebenenfalls eine Duldungsklage. Für das Projekt heißt das: Terminplan mit Puffer und eine Reihenfolge, die einzelne Einheiten nachziehen kann.
Erst die Technik trennen, dann das Recht.
Was ist Wiederherstellung des Sollzustands und was geht darüber hinaus? Diese Grenze lässt sich am Bestand feststellen und sie entscheidet über Fristen, Umlage und Minderungsrisiko.