Dauer und Ablauf
Die Bauzeit ist selten das Problem. Zwischen der ersten Frage und der Abnahme liegen Beschlussfassung, Ausschreibung und der Vorlauf der Fachfirma und genau die lassen sich planen.
Sieben Phasen von der Frage bis zur Akte.
Die Angaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine Zusage. Für Ihr Objekt entsteht der Terminplan mit dem Konzept.
- 01
Zustandsbewertung
2 bis 6 Wochen
Unterlagen sichten, Objekt begehen, Kamerabefahrung, Befunde auswerten und dokumentieren. Die Spanne hängt vor allem daran, wie schnell Zugang zu den betroffenen Einheiten organisiert ist.
- 02
Konzept und Variantenvergleich
2 bis 4 Wochen
Verfahren gegeneinanderstellen, Umfang schneiden, Wirtschaftlichkeit rechnen, Beschlussvorlage erstellen.
- 03
Beschluss
abhängig von der Versammlung
In einer WEG oft der längste Posten im Terminplan, nicht wegen der Beratung, sondern weil auf den nächsten regulären Termin gewartet wird. Eine außerordentliche Versammlung verkürzt das.
- 04
Ausschreibung und Vergabe
4 bis 8 Wochen
Leistungsverzeichnis versenden, Objektbesichtigung der Bieter, Angebote einholen, auf gemeinsamer Grundlage vergleichen, Vergabeempfehlung.
- 05
Vorlauf der Fachfirma
oft der Engpass
Zwischen Auftrag und Baubeginn liegt die Auftragslage des Betriebs. In vollen Jahren sind mehrere Monate normal: deshalb steht diese Frage schon in der Angebotsabfrage.
- 06
Bauzeit
siehe unten
Der eigentliche Eingriff. Die Dauer hängt fast vollständig am Verfahren und daran, wie viel wiederhergestellt werden muss.
- 07
Abnahme und Dokumentation
1 bis 2 Wochen
Begehung, Mängelliste, Nachbesserung, Abnahmeprotokoll, Bestandsunterlagen und Wartungshinweise für die Akte.
Was im Objekt tatsächlich passiert.
Für Bewohner zählt nicht die Projektdauer, sondern die Zeit ohne Wasser und ohne Bad. Die unterscheidet sich je Verfahren um den Faktor zwanzig.
Konventioneller Austausch, nur Schacht
etwa 3 bis 6 Werktage je Einheit
Wasser tageweise abgestellt, Bad eingeschränkt nutzbar, Staub und Lärm im Schachtbereich.
Konventioneller Austausch mit Bad
etwa 2 bis 4 Wochen je Einheit
Bad über den ganzen Zeitraum nicht nutzbar. Ersatzbad oder Auszug wird zum Thema.
Schlauchliner
meist unter einem Tag je Strangabschnitt
Für wenige Stunden darf im betroffenen Strang kein Wasser laufen. Wohnung bleibt bewohnbar.
Kurzliner
wenige Stunden
Kaum spürbar, außer für die Einheiten am betroffenen Abschnitt.
Sprühverfahren
Stunden bis ein Tag je Abschnitt
Vergleichbar mit dem Liner; der Aufwand liegt in Reinigung und Trocknung davor.
Fünf Hebel, die Monate sparen.
Keiner davon beschleunigt den Bau. Alle davon verhindern Stillstand und Stillstand ist der eigentliche Zeitfresser.
Ablauf im Detail- Zugang vorher organisieren
- Der häufigste Verzug entsteht nicht auf der Baustelle, sondern an verschlossenen Wohnungstüren. Zweitschlüssel, Ansprechpartner je Aufgang und feste Zeitfenster sparen mehr Tage als jede Beschleunigung im Bau.
- Strangweise statt hausweise arbeiten
- Ein Strang komplett fertigstellen, dann der nächste. Für die Bewohner bedeutet das eine kurze Belastung statt monatelanger Halbfertigstellung.
- Wiederherstellung früh entscheiden
- Ob nur der Schacht geschlossen oder das Bad neu gemacht wird, ist die größte Stellschraube der Bauzeit und sie gehört in den Beschluss, nicht auf die Baustelle.
- Bieter das Objekt ansehen lassen
- Wer vor dem Angebot im Schacht war, kalkuliert genauer und braucht später weniger Klärungstage.
- Nachträge vorab regeln
- Was passiert, wenn hinter der Wand etwas anderes steht als angenommen? Wenn das im Vertrag steht, kostet es Stunden statt Wochen.
Fragen zum Zeitplan.
Fristen gegenüber MieternVon der ersten Anfrage bis zur Abnahme sind in einer WEG neun bis achtzehn Monate ein realistischer Rahmen: wobei der eigentliche Bau davon oft der kürzeste Teil ist. Beschlussfassung, Ausschreibung und der Vorlauf der Fachfirma bestimmen den Terminplan stärker als die Technik. Bei einer Innensanierung ohne Wandöffnung verkürzt sich vor allem die Bauzeit im Objekt, nicht der Vorlauf.
Bei einer Innensanierung meist wenige Stunden je Strangabschnitt, angekündigt mit festem Zeitfenster. Beim konventionellen Austausch hängt es an der Ersatzversorgung: Mit Provisorium sind kurze Unterbrechungen möglich, ohne Provisorium ist die Einheit über die Montagetage betroffen. Diese Frage gehört ins Leistungsverzeichnis, nicht in die Bauphase.
Bei Innensanierungsverfahren in aller Regel nicht. Beim konventionellen Austausch hängt es davon ab, ob das Bad mitsaniert wird und ob ein Ersatzbad zur Verfügung steht. Ein Auszug ist die Ausnahme und sollte im Konzept als Variante durchgerechnet werden, statt sich auf der Baustelle zu ergeben.
Innensanierungen ja, sie finden im beheizten Gebäude statt. Beim konventionellen Austausch spielt die Jahreszeit vor allem für Trocknungszeiten und für die Lüftung bei Staub eine Rolle. Relevanter als das Wetter ist meist die Auftragslage: Termine im Spätherbst und Winter sind oft leichter zu bekommen.
Weil in der Vorbereitung entschieden wird und im Bau nur noch ausgeführt. Wer die Reihenfolge umdreht, entscheidet auf der Baustelle und das ist die teuerste und langsamste Art, eine Strangsanierung zu machen.
Wann könnte es bei Ihnen losgehen?
Schildern Sie Objekt, Anzahl der Einheiten und ob ein Beschlusstermin bereits feststeht. Sie erhalten eine Einschätzung, welcher Terminrahmen realistisch ist.