Steuer und Förderung
Die häufigste Aussage zu diesem Thema ist falsch: Eine Strangsanierung wird in aller Regel nicht gefördert. Absetzbar ist sie trotzdem — auf drei verschiedenen Wegen, je nachdem, ob Sie selbst darin wohnen.
Förderung nein, Steuer ja.
Die Förderprogramme des Bundes zielen auf energetische Maßnahmen. Trinkwasser-, Abwasser- und Regenwasserstränge sind keine energetische Maßnahme und stehen deshalb nicht in der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung, auf die sich sowohl die Bundesförderung als auch § 35c EStG stützen.
Steuerlich lässt sich eine Strangsanierung dagegen sehr wohl geltend machen. Welcher Weg gilt, hängt allein daran, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten — und im zweiten Fall daran, wie lange der Kauf her ist.
Selbstnutzende Eigentümer
20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr
Begünstigt sind ausschließlich Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten bis 6.000 € im Jahr — Material zählt nicht. Voraussetzung sind eine Rechnung und die Zahlung per Überweisung; Barzahlung schließt die Ermäßigung aus.
Vermietende Eigentümer
Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar
Eine Strangsanierung ist im Kern Erhaltungsaufwand: Sie stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Damit ist sie sofort abziehbar, statt über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden zu müssen — vorbehaltlich der Dreijahresregel rechts.
Vermieter nach Kauf
15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in drei Jahren
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und sind nur noch über die Abschreibung absetzbar. Wer kurz nach dem Kauf saniert, sollte diese Grenze kennen, bevor beauftragt wird.
Vier Sätze, die so nicht stimmen.
Jeder davon steht regelmäßig in Angeboten und Beratungsgesprächen. Jeder kostet Geld, wenn man sich darauf verlässt.
- „Die KfW fördert Strangsanierungen.“
- Die Bundesförderung für effiziente Gebäude fördert energetische Maßnahmen. Trinkwasser- und Abwasserstränge sind keine energetische Maßnahme und stehen nicht in der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung. Wer eine Förderzusage in Aussicht stellt, sollte sagen können, welche Maßnahme genau gemeint ist.
- „Das lässt sich über § 35c EStG absetzen.“
- § 35c EStG begünstigt die in der ESanMV aufgeführten Maßnahmen — Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Fenster und Außentüren, Lüftungsanlage, Heizungsanlage und deren Optimierung. Ein Trinkwasser- oder Abwasserstrang gehört nicht dazu. Werden im selben Zug Heizungsverteilleitungen gedämmt, ist das eine eigene Maßnahme und gehört getrennt bewertet.
- „Der ganze Betrag ist umlagefähig.“
- Umlagefähig ist nach § 559 BGB nur der Modernisierungsanteil, und der ist nach § 559 Abs. 2 BGB um den Erhaltungsanteil zu kürzen. Bei einer Strangsanierung ist der Modernisierungsanteil häufig klein, weil im Kern der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt wird.
- „Material zählt bei § 35a mit.“
- Nein. Begünstigt sind Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Rohre, Formteile und Dämmmaterial bleiben außen vor. Deshalb muss die Rechnung die Arbeitskosten getrennt ausweisen — sonst geht die Ermäßigung verloren.
Fünf Angaben auf der Rechnung.
Die Ermäßigung scheitert selten am Gesetz und häufig an der Rechnung. Wer den ausführenden Betrieb vorab darauf hinweist, spart sich die Nacharbeit.
Angebot vorab prüfen- Arbeitskosten getrennt von Material ausgewiesen, nicht als Pauschale.
- Leistungszeitraum und Objektanschrift benannt.
- Zahlung per Überweisung, nicht bar — sonst entfällt § 35a vollständig.
- Bei mehreren Einheiten: Abrechnung, aus der der Anteil je Wohnung hervorgeht.
- In der WEG: Bescheinigung des Verwalters über den auf den Eigentümer entfallenden Anteil.
Steuer und Förderung.
In aller Regel nicht. Die Förderprogramme des Bundes zielen auf energetische Maßnahmen — Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung. Die Erneuerung von Trinkwasser-, Abwasser- oder Regenwassersträngen zählt nicht dazu. Fördermittel kommen nur dann ins Spiel, wenn die Strangsanierung Teil einer größeren energetischen Maßnahme ist, und dann bezieht sich die Förderung auf deren energetischen Anteil, nicht auf den Strang.
Nach § 35a Abs. 3 EStG 20 % der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Das entspricht begünstigten Aufwendungen von bis zu 6.000 €. Materialkosten sind ausgeschlossen, die Rechnung muss die Arbeitskosten getrennt ausweisen, und gezahlt werden muss per Überweisung.
Bei selbstgenutztem Eigentum kann das sinnvoll sein, weil der Höchstbetrag von 1.200 € pro Kalenderjahr gilt und in einem Jahr nicht ausgeschöpfte Beträge verfallen. Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung. Ob sich die Aufteilung rechnet, hängt vom Bauablauf ab — eine Sanierung künstlich zu strecken, kostet meist mehr, als die Ermäßigung einbringt.
Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Die wichtigste Einschränkung ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten für Instandsetzung und Modernisierung ausgibt, hat anschaffungsnahe Herstellungskosten und muss sie abschreiben statt sofort abziehen.
Nur den Modernisierungsanteil, nach § 559 BGB und abzüglich des Erhaltungsanteils nach § 559 Abs. 2 BGB. Bei einer Strangsanierung überwiegt der Erhaltungsanteil häufig. Die Abgrenzung entscheidet über erhebliche Beträge und gehört rechtlich geprüft, nicht geschätzt.
Die Arbeitskosten müssen getrennt von den Materialkosten ausgewiesen sein, Leistungszeitraum und Objekt benannt, und die Zahlung muss unbar erfolgen. Bei Wohnungseigentum kommt die Bescheinigung des Verwalters über den anteilig auf den Eigentümer entfallenden Betrag dazu. Fehlt eine dieser Angaben, wird die Ermäßigung regelmäßig gestrichen.
Für die steuerliche Einordnung braucht es zuerst den Umfang.
Welcher Teil einer Maßnahme Erhaltung ist und welcher Modernisierung, lässt sich nur am Befund und am Leistungsverzeichnis unterscheiden. Beides entsteht in der Bewertung und Planung. Die erste Einordnung dafür ist kostenlos.